文 李瑤
  眾所周知,一個樓盤占據城市的絕版地段意味著至高無上的地位,因此在地王年的2013年,我們看到,新鴻基在經過208輪鏖戰之後,才以217.7億元的豪擲使上海總價地王從此改姓 “徐家匯”。然而,對於政策年的2013,四大城市副中心加速崛起,昆山花橋成功入滬,大浦東、大虹橋羽翼漸豐,森蘭、臨港、川沙、周浦等熱點板塊層出不窮,上海樓市的“地位說”msata正在重新被定義,市中心不再一方獨大,外圍勢力迅速躥紅。因此,《新聞晚報》上海樓市年終總評榜試圖通過盤點來把握樓市發展的新動脈,為購房者提供置業新方向。
  市中心夯實霸主地餐飲設備位力爭全面挺立獨掌話語權
  要試圖把握板塊變遷的新規律,我們就不得不從最根本的土地市場看起。事實上,無論是新鴻基在經過208輪鏖戰之後,以217.7億元的血本摘得徐家匯中心地塊,該地塊也順勢加冕辦公室出租上海總價地王,還是黃浦江沿岸一袖珍宅地以40106元/平方米的樓板價刷新了近3年來上海單價地王的紀錄,市中心的地段資源優勢仍然是不可撼動的,“出一塊少一塊”的地塊屬性讓眾多房產界的資本大鱷樂意增持。
  嘉華(中國)投資公司副董事谷文勝就曾表示,接下來公司會對上海中心的商辦和宅地保持高度關註。漢宇地產的報告中也指出,徐家匯地王雖然總投入大,但這是上九份民宿海市中心最具稀缺性的成片地塊,還是物超所值。
  可見,在日趨激烈的競爭中,市場價值長線走高的市中心已經成為兵家必爭之地,雖然前有靜安大西裝中里等市中心項目深陷資金鏈斷裂的危機,項目開發差點兒胎死腹中,但各大港資房企通過捂地增值收益的案例也屢見不鮮,因此,擴大品牌影響力等利大於弊的優勢,讓房企如果能在其中占有一席之地,那在下一輪的樓市洗牌中已經掌握了先機。
  與此同時,需求決定市場,對於高端買家而言,稀缺的地段價值足以抗衡通貨膨脹帶來的資產縮水。在今年前三季度單價超10萬元/平方米的天價豪宅成交中,位列前三甲的濱江凱旋門和中糧海景壹號就位於陸家嘴濱江,而凱德茂名公館則立於原盧灣之上。
  不過,面對外圍新興板塊咄咄逼人的衝擊,市中心城區也不再吃老本,轉型蛻變成為了當務之急,從四大城市副中心的加速崛起中就可窺見一二。其中,身為上海傳統下只角的普陀真如在今年的表現可謂大放異彩,高尚領域、星光耀廣場等揮師進駐,與較早開發的天匯廣場、品尊國際形成有效呼應,總部辦公的區域特色赫然顯現。此外,市中心最大的舊城改造項目瑞虹新城也全面進入提速開發階段。
  多因素催生“新大陸”城心外擴運動聲勢浩大
  用“物以稀為貴”來形容市中心的價高是再恰當不過的,因此,面對上海每年新增10-20萬套的購房需求,市場已經將我們帶入了更加廣闊的內外環間、外環,甚至是外環外。
  據搜房網數據顯示,目前上海80%的土地供應是在遠郊板塊,郊區將成為未來房地產市場發展的主戰場,而手頭資金有限的新上海人對置業區域的挑選也不像老上海人那麼固化,巨大的市場缺口正在促進郊區新城加快跑。
  以松江新城為例,作為上海範圍內為數不多的軌交學區房板塊,東華大學等7所高校的聚集讓10萬人次的師生已經成為板塊導入人口的基礎。伴隨著今年萬科夢想派和九龍倉蘭宮等品質盤的加入,更帶動起整體房價的水漲船高,從13743元/平方米跳升至15943元/平方米,漲幅達到了16%,供應和需求雙雙進入了旺盛期。
  此外,交通的暢達更是讓遠郊板塊不再寂寞,11號線延伸段的通車為昆山花橋打開了“入滬”的大門。以鑫苑國際為例,8月均價為11500元/平方米,而目前已漲至12300元/平方米。靠近軌道交通站點較近的、總價在50萬左右的酒店式公寓和LOFT產品更飽受上海客的青睞,銷售率普遍超過50%。
  多個業內機構的專業人士都不約而同地表示,伴隨著軌交的利好,花橋樓市已經開始漸入佳境,品牌房企的齊聚、大規模的宣傳策劃活動等都將進一步挖掘出板塊潛力,已經開始慢慢走進購房者的視野,成為了購房者的一項新選擇。
  不過,以目前花橋的客源分佈來看,價格的低窪對於上海外溢的剛需客具有一定的吸引力,但投資客仍然占據絕對的主導,生活配套的欠缺是桎梏自住客異地置業的最大阻力,在綜合因素才是制勝的王道的時代,目前的花橋仍然處於“升值有望,自住欠佳”的境地。
  政策利好密集而至大浦東等營建樓市“巨無霸”
  在軌交效應已大不如前的市場格局下,2013年的上海樓市可謂是政策年,在前三季度,受到利好爆棚,“西有大虹橋,東有大浦東”的雙翼模式大有“逼宮市區”之勢。
  作為“十一五”重點規劃項目,大虹橋地處上海從東到西的 “經濟黃金軸線”重要節點上,規劃所註入的投資潛力足以支撐起租金持續的上漲,目前租金月均增幅已達到近2%,與此同時,今年虹橋商務區土地的接連競拍也讓我們看到了一場又一場龍爭虎鬥,香港瑞安、北京萬通、重慶龍湖、深圳萬科等眾多一線開發商聚集度之高堪稱絕無僅有,不僅將會最大程度挖掘大虹橋的潛力,產品的品質也將在整個滬上樓市版圖內數一數二。
  不過,一般來講,一個地標性功能區的建立是以標桿項目的落成作為標誌的,而目前板塊內僅虹橋華府、虹橋綠谷等個別項目落成,不顯氣候,同時根據內部人士透露,虹橋商務區到2015年將基本完成核心區商務樓宇建設和基礎設施配套,初步形成招商引資規模。因此目前的大虹橋仍需要一段“培育期”。
  相比對大虹橋的靜待,大浦東在今年可謂頻頻受到政策的眷顧,隨著迪士尼的開工建設、浦東前灘的規劃落地、上海自貿區的掛牌迎客,浦東已不再是陸家嘴獨霸的時代,與之帶動金融、文化、商務辦公以及貿易的深度轉型,數以萬計的高端精英人群的涌入,浦東中央生活區住宅缺口的進一步放大,將輻射川沙、唐鎮、三林、龍華、惠南等超過15個板塊受益,未來十年,大浦東是上海核心發展方向的主方向,東上海自北向南將形成“外高橋-張江-川沙-惠南-臨港”的東上海軸心區域。
  其中,占據自貿區核心位置的森蘭·外高橋表現最為搶眼。根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示,今年9月29日-10月29日,外高橋板塊一手商品住宅成交面積為3.18萬平方米,相較去年同期大幅上漲89.0%;成交均價36417元/平方米,相較去年同期大漲30.0%,特別值得一提的是,板塊內仁恆森蘭雅苑和森蘭名佳苑兩者的成交面積都在8000平方米以上。
  (原標題:多核時代,誰主沉浮?)
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